Rendite mit Denkmalschutz + charmantes MFH in Bestlage

Ertrag, Optik, Zustand, Struktur und Perspektive – alles ist hier auf hohem Niveau – diese Immobilie überzeugt schon auf dem Papier, vor Ort lässt sie keine Fragen offen. Das unter Denkmalschutz stehende Haus, Baujahr 1902, wurde in 2012 und 2013 bereits vom Dach bis Keller saniert und Balkone angebaut. Das Objekt ist noch nicht aufgeteilt, eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt allerdings schon vor. Modernisierungsmaßnahmen sind laufend vorgenommen worden, aktuell ist eine neue Haustür in der Beauftragung (Bestellvolumen 10.000 €).

Im EG wird eine erfolgreiche Pizzeria betrieben, in der ersten, dritten und Dachgeschoß-Etage wohnen Familien mit Kindern, auf der zweiten Etage wohnt eine älteres Paar und ein einzelne Person. Das EG wie auch drei Etagenwohnungen (1., 3. und DG) sind bereits saniert (Fenster, Wände, Böden, Elektrik, Wasserleitungen, Balkonanbauten). Lediglich die 2. Etage ist nur teilsaniert (Thermen und zum Teil die Leitungen), diese kann nach Auszug der Altmieter dann auch auf den neuesten Stand gebracht werden.

Fünf von sechs Mietverträgen sind indiziert (ca. 96.612 € Mieteinnahmen pro Jahr) und nach jeweils neuestem Stand abgeschlossen. Die Pizzeria hat einen 10-Jahres-Gewerbe-Mietvertrag bis 2032, eine Wohnung auf der 2. Etage ist mit einem qualifizierten Zeitmietvertrag vermietet (hier mögliche Sanierung einer Einheit von zwei), alle anderen Verträge sind unbefristete Wohnraummietverträge. Die Mieter fühlen sich, nach unserem Kenntnisstand, wohl im Objekt und möchten auch den Neueigentümern als Mieter erhalten bleiben.

Leben, Wohnen und Arbeiten – alles ist hier Ehrenfeld und Köln par excellence. Als einer der spannendsten Stadtteile Kölns, zeichnet sich Ehrenfeld durch seine kulturelle Vielfalt aus, hier finden Sie Alles und Jeden, von jung bis alt, Studenten, Familien und Rentner, alle Ethnien und internationalen Hintergründe, Kölsch bis Champagner, bunt und eben genau Köln. Ehrenfeld hat sich in den letzten Jahren zu einem starken, dynamischen Stadtteil entwickelt, hier wollen Designer, Start-Ups, Agenturen und Dienstleister sein. Die Lage am beliebten Simarplatz, direkt neben der Kirche St.Peter, ist perfekt. Die umliegende Gastroszene lässt keine Wünsche offen, alle alltäglichen Einkaufsmöglichkeiten und die beliebte Einkaufsmeile Venloer Straße sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an das Straßennetz in und um Köln, die öffentlichen Verkehrsmittel (Gürtel und S-Bahn Ehrenfeld fußläufig « um die Ecke »), Kindergärten, Schulen und alle sonstigen öffentliche Einrichtungen sind « vor der Haustüre », die ganze Infrastruktur ist vorbildlich. Die Nähe zum Takufeld, dem größten Park Ehrenfelds, spricht auch für sich.

Sanierung in 2012/2013 und früher:

+ Dacheindeckung mit Einfassungen komplett erneuert
+ Bäder und Toiletten komplett neu eingebaut, Dusche und Badewanne
+ Heizungsthermen ausgetauscht
+ Elektroleitungen und Verteilung erneuert
+ Rohrleitungen für Wasser und Gas erneuert
+ Fenster in den jeweiligen Etagen neu aufgebaut
+ Fenster im EG komplett erneuert
+ Türen und Zargen saniert oder ersetzt
+ Bodendielen aufgearbeitet oder ersetzt
+ Balkonanbauten/Dacheinschnitt im DG
+ Hauptverteilung Keller erneuert
+ Treppenhaus (Boden, Stufen, Geländer) aufgearbeitet
+ Fassade mit Stuckarbeiten saniert und gestrichen
(obiges immer mit Einschränkung was die 2. Etage anbetrifft)
+ neue Haustür ist beauftragt

Dieses Objekt wird mit einer käuferseits zu entrichteten Makler-Courtage von lediglich 3% plus 19% Mwst. angeboten. Die Mieteinnahmen belaufen sich derzeit auf ca. 96.612 € pro Jahr, hier natürlich mit der Sanierung der zweiten Etage ausbaubar. Die Grundsteuer B beträgt derzeit 1035,87 € jährlich.

Wir weisen darauf hin, dass der uns derzeit vorliegende Energieausweis kein Gültigkeit mehr hat (gültig bis 25.10.2022), das Objekt diesen allerdings, wegen des Denkmalschutzes, auch nicht benötigt. Ein Verbrauchsausweis kann aufgrund Datenschutz nicht erstellt werden, da die Heizversorgung über Gas-Etagen-Thermen erfolgt und die Mieter selber mit Ihrem Energieversorger abrechnen. Der Eigentümer lässt gerade eine aktuelle Wohnflächenberechnung erstellen, daher können die genannten Zahlen noch etwas abweichen.

Die m²-Angaben sind ca.-Werte. Alle in diesem Angebot enthaltenen Angaben, Abmessungen und Preisangaben beruhen auf Angaben des Eigentümers/Vermieters (oder eines Dritten). Der Makler übernimmt hierfür keine Haftung.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Für Besichtigungen stehen wir Ihnen gerne, auch am Wochenende, zur Verfügung! Ihre Besichtigungsanfragen richten Sie bitte an Nikolaus Ullstein: nikolaus@ullstein.info, Telefon +4921168814122, mobil +491705249501. Vielen Dank.